Fiscalité

Catégories d'immeubles

Catégories d'immeubles

Le régime d'impôt foncier à taux variés définit six catégories d’immeubles pouvant faire l’objet d’un taux de taxe foncière particulier :

Les catégories d’immeubles comprennent tous les immeubles imposables. Une unité d’évaluation imposable fait donc nécessairement partie d’une catégorie. Selon la nature des immeubles qui en font partie, les unités ou parties d’unités d’évaluation non imposables, à l’égard desquelles une compensation tenant lieu de taxes doit être établie de manière à égaler le montant total des taxes foncières qui seraient payables à leur égard si elles étaient imposables, feront fictivement partie d’une catégorie afin de calculer lesdites compensations. Ces composantes non imposables seront donc considérées faire partie d’une catégorie uniquement pour déterminer le montant de telles compensations. De plus, pour faciliter l’application de certaines des règles visant ces mêmes catégories, elles seront exceptionnellement réputées imposables.

Par ailleurs, la composition de la catégorie résiduelle dépendra de la décision de la municipalité d’imposer ou de ne pas imposer un taux particulier à une autre catégorie d’immeubles. La composition de la catégorie des INR dépendra quant à elle de la décision de la municipalité d’imposer un taux particulier à la catégorie des immeubles industriels.

Enfin, dans certains cas, une unité d’évaluation pourra faire partie simultanément de plus d’une catégorie, par exemple une unité comprenant des locaux commerciaux et au moins six logements.

Références légales : art. 244.30 à 244.37 LFM

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1. Catégorie des immeubles non résidentiels (INR)

Il faut qu’une municipalité applique le taux particulier à la catégorie des immeubles non résidentiels (INR) pour qu’une unité d’évaluation puisse faire partie de la catégorie des INR. Sauf exception, la composition de la catégorie des INR correspond à celle du groupe des immeubles non résidentiels.

Références légales : art. 244.33 et 244.37 LFM

1.1 Groupe des immeubles non résidentiels (INR)

Le groupe des unités d’évaluation à partir duquel est déterminée la composition de la catégorie des INR est constitué de toutes les unités d’évaluation qui comprennent un INR ou un immeuble résidentiel classé en vertu de la Loi sur les établissements d'hébergement touristique (L.Q. c. E-14.2) à l’égard d’un établissement autre qu’un établissement de pourvoirie. Ce groupe d’unités d’évaluation est communément désigné sous le terme « Groupe des INR ».

1.2 Exclusions

Sont exclues du groupe des INR les unités qui sont inscrites entièrement à un certificat délivré à un producteur forestier ainsi que les unités constituées uniquement :

  • d’un terrain non exploité, d’une étendue d’eau ou de l’un et l’autre;
  • d’une exploitation agricole enregistrée;
  • de l’assiette d’une voie ferrée;
  • de la dépendance d’une unité constituée uniquement d’immeubles résidentiels, par exemple, un terrain de stationnement ou un garage qui forme une unité d’évaluation distincte, mais qui est à l’usage exclusif des occupants d’un immeuble résidentiel. Cette exclusion ne vise toutefois pas la dépendance d’un immeuble résidentiel classé en vertu de la Loi sur les établissements d'hébergement touristique autre qu’un établissement de pourvoirie.

Référence légale : art. 244.31 LFM

1.3 Classes de mixité

Chaque unité d’évaluation du groupe des INR fait partie de l’une des 12 classes établies en fonction du pourcentage de la valeur imposable des INR compris dans l’unité, par rapport à la valeur imposable totale d'une telle unité soit :

  • Classe 1A : moins de 0,5 %
  • Classe 1B : 0,5 % ou plus et moins de 1 %
  • Classe 1C : 1 % ou plus et moins de 2 %
  • Classe 2 : 2 % ou plus et moins de 4 %
  • Classe 3 : 4 % ou plus et moins de 8 %
  • Classe 4 : 8 % ou plus et moins de 15 %
  • Classe 5 : 15 % ou plus et moins de 30 %
  • Classe 6 : 30 % ou plus et moins de 50 %
  • Classe 7 : 50 % ou plus et moins de 70 %
  • Classe 8 : 70 % ou plus et moins de 95 %
  • Classe 9 : 95 % ou plus et moins de 100 %
  • Classe 10 : 100 %

Il est d’usage de se référer à ces classes en tant que classes de mixité. Dans la détermination de ces classes de mixité, on entend par valeur imposable, outre son sens ordinaire, la valeur des immeubles non imposables considérés comme imposables.

Lorsqu’une exploitation agricole enregistrée (EAE) fait partie d’une unité appartenant au groupe des INR, la valeur de cette EAE doit être exclue de la valeur totale de l’unité avant de déterminer sa classe de mixité. La valeur résiduelle de l’unité devient alors la valeur imposable totale à partir de laquelle la classe de mixité est déterminée.

Référence légale : art. 244.32 LFM

1.4 Composition de la catégorie des immeubles non résidentiels

Pour déterminer la catégorie des INR, les seules unités faisant partie du groupe des INR qui devront éventuellement en être exclues sont celles qui sont utilisées ou destinées à être utilisées principalement à des fins de production industrielle par un occupant unique (unités industrielles monolithiques) et ce, uniquement lorsque la municipalité concernée applique un taux particulier à la catégorie des immeubles industriels.

Référence légale : art. 244.33 LFM

1.5 Immeubles mixtes

Généralement, l’appartenance à une des classes de mixité n‘amènera pas l’unité d’évaluation concernée à faire simultanément partie d’une autre catégorie. Exceptionnellement, si une telle unité comporte six logements ou plus et que moins de 95 % de sa valeur imposable totale est constituée d’immeubles non résidentiels, elle appartiendra à une des classes de mixité de 1A à 8 et elle pourra faire simultanément partie de la catégorie des INR et de la catégorie des immeubles de six logements et plus, à condition que la municipalité applique alors les taux particuliers à chacune de ces deux catégories.

Références légales : art. 244.30 et 244.37 LFM

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2. Catégorie des immeubles industriels

Il faut qu’une municipalité applique le taux particulier à la catégorie des immeubles industriels pour qu’une unité d’évaluation appartienne à cette catégorie.

2.1 Résolution municipale

Une municipalité doit adopter une résolution pour que soient obligatoirement identifiées, au rôle d’évaluation, les unités d'évaluation appartenant à la catégorie des immeubles industriels. Dans le cas où la municipalité n'a pas compétence en matière d'évaluation, l'organisme municipal responsable de l'évaluation n'est tenu de faire les inscriptions requises que s'il a reçu une copie de la résolution de la municipalité concernée avant le 1er avril qui précède le premier exercice auquel doit s'appliquer ce rôle. L’identification demeure obligatoire tant et aussi longtemps que cette résolution n’a pas été abrogée.

Références légales : art. 57.1.1 LFM

2.2 Immeubles occupés par un seul producteur industriel

Lorsque la municipalité impose un taux de la taxe foncière particulier aux immeubles industriels, la catégorie des immeubles industriels comprend d’abord une unité d'évaluation comportant un ou plusieurs locaux et qui est occupée, ou destinée à l'être, uniquement par son propriétaire ou par un seul occupant et qui est principalement utilisée ou destinée à des fins de production industrielle.

2.3 Locaux utilisés par différents occupants

La catégorie des immeubles industriels comprend également les unités d'évaluation qui comportent plusieurs locaux faisant l’objet de baux distincts et qui sont utilisés par des occupants différents lorsqu’au moins un de ces locaux est utilisé ou destiné à être utilisé à des fins de production industrielle. Même lorsque l’ensemble de tels locaux est utilisé à des fins industrielles, l’unité concernée continue néanmoins de faire simultanément partie de la catégorie des INR.

2.4 Identification au groupe des INR

Toutes les unités qui appartiennent à la catégorie des immeubles industriels font nécessairement partie du groupe des INR. Le rôle d’évaluation indique donc la classe de mixité qui a été déterminée à leur égard.

Référence légale : art. 244.34 LFM

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3. Catégorie des immeubles de six logements ou plus

Il faut qu’une municipalité applique le taux particulier à la catégorie des immeubles de six logements ou plus pour qu’une unité d’évaluation puisse faire partie de cette catégorie. La catégorie des immeubles de six logements ou plus comprend toute unité d’évaluation qui comporte un ou plusieurs immeubles d’habitation de façon que le nombre de logements dans l’unité soit égal ou supérieur à six.

Dans le cas d’une unité d’évaluation mixte, celle-ci peut faire partie à la fois de la catégorie des immeubles de six logements ou plus et de la catégorie des INR ou de la catégorie des immeubles industriels ou, si la municipalité n’applique pas de taux particulier aux INR, de la catégorie résiduelle.

Références légales : art. 244.35 et 244.37 LFM

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4. Catégorie des terrains vagues desservis (TVD)

Il faut qu’une municipalité applique le taux particulier à la catégorie des terrains vagues desservis par les services d’aqueduc et d’égout pour qu’une unité d’évaluation puisse faire partie de cette catégorie. La catégorie des terrains vagues desservis (TVD) ne peut comprendre que des unités d'évaluation entières uniquement constituées d’un terrain vague et qui répondent aux exigences définies ci-dessous.

4.1 Résolution municipale

Une municipalité doit adopter une résolution pour que soient obligatoirement identifiées, au rôle d’évaluation, les unités d'évaluation appartenant à la catégorie des TVD. En effet, la composition de la catégorie des terrains vagues desservis (TVD) ne peut être déterminée que si les renseignements requis pour l’identification des unités concernées sont disponibles L’identification demeure obligatoire tant et aussi longtemps que cette résolution n’a pas été abrogée.

Références légales : art. 57.1.1, 244.36, alinéa 4 et 244.37 LFM

4.2 Définition de « terrain vague »

Un terrain constitue un « terrain vague » si aucun bâtiment n’y est situé ou si la valeur totale des bâtiments situés sur ce terrain est inférieure à 10 % de la valeur dudit terrain.

Référence légale : art. 244.36, alinéa 2 LFM

4.3 Signification de « desservi »

Un terrain vague est desservi lorsque son propriétaire ou occupant peut être débiteur d’une tarification liée au bénéfice reçu en raison de la présence des services d’aqueduc et d’égout sanitaire dans l’emprise d’une rue publique, que celle-ci soit immédiatement adjacente ou non à ce terrain.

Référence légale : art. 244.36, alinéa 3 LFM

4.4 Exclusions

Une unité d’évaluation est exclue de la catégorie des terrains vagues desservis si elle comprend :

  • une exploitation agricole enregistrée;
  • un terrain utilisé de façon continue à des fins d’habitation ou exploité à des fins industrielles ou commerciales autres que le stationnement;
  • un terrain appartenant à une entreprise de chemin de fer et sur lequel il y a une voie ferrée, y compris une voie ferrée située dans une cour ou un bâtiment;
  • un terrain utilisé pour les lignes aériennes de transmission d’énergie électrique;
  • un terrain où la construction est interdite en vertu de la loi ou d’un règlement.

Référence légale : art. 244.36, alinéa 5 LFM

4.5 Terrains de stationnement

Une unité d’évaluation constituée d’un terrain vague desservi utilisé uniquement pour le commerce du stationnement fait partie de la catégorie des terrains vagues desservis. Si la municipalité impose également un taux particulier aux INR, une telle unité fera simultanément partie de la catégorie des INR. Dans ce cas, l’unité appartiendra à la classe 10, aucune mixité d’usages n’étant admissible.

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5. Catégorie des immeubles agricoles

Lorsqu‘une municipalité applique le taux particulier aux immeubles agricoles, une unité d’évaluation formée exclusivement d’immeubles compris dans une exploitation agricole enregistrée selon les règles du ministère de l'Agriculture, des Pêcheries et de l'Alimentation (MAPAQ) appartient à la catégorie des immeubles agricoles. Dans le cas où de tels immeubles forment une partie seulement d’une unité d’évaluation, seule ladite partie appartient à la catégorie des immeubles agricoles et elle est alors considérée distinctement comme le serait une unité entière.

Lorsqu‘une municipalité n’applique pas le taux particulier aux immeubles agricoles, une exploitation agricole enregistrée appartient alors à la catégorie résiduelle, quelle que soit la composition du reste de l’unité d’évaluation dont cette exploitation pourrait éventuellement faire partie.

Références légales : art. 244.36.1 et 244.37 alinéa 2 LFM

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6. Catégorie résiduelle (taux de base)

La catégorie résiduelle comprend toutes les unités d’évaluation qui ne font partie d’aucune autre catégorie pour laquelle la municipalité fixe un taux particulier.

Une unité constituée uniquement d’un immeuble non résidentiel fera ainsi partie de la catégorie résiduelle dans tous les cas où la municipalité ne fixe pas de taux particulier à la catégorie des immeubles non résidentiels ou, s'il s'agit d'un stationnement commercial, si elle ne fixe pas de taux particulier à la catégorie des terrains vagues desservis.

La catégorie résiduelle comprend nécessairement les unités comportant exclusivement des immeubles résidentiels de moins de six logements, sauf s’il s’agit d’immeubles résidentiels classés en vertu de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique. Elle comprend aussi les unités inscrites entièrement à un certificat délivré à un producteur forestier ainsi que celles constituées uniquement

  • d’un terrain non exploité, d’une étendue d’eau ou de l’un et l’autre;
  • de l’assiette d’une voie ferrée;

Lorsqu’une partie seulement du taux de base est appliquée conjointement avec une partie d’un autre taux particulier pour déterminer le montant de la taxe foncière générale imposée sur une unité d’évaluation mixte appartenant au groupe des INR, cette unité n’appartient pas à la catégorie résiduelle.

Référence légale : art. 244.37 et 244.31 LFM

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