Guide La prise de décision en urbanisme

Habitation et rénovation résidentielle

L'habitation est un élément fondamental du cadre de vie de toute communauté. C'est un lieu qui permet aux citoyens non seulement de se loger, mais aussi de socialiser avec leurs proches, parents, amis ou voisins.

Utilité

Les pouvoirs relatifs à l'habitation et à la rénovation résidentielle confèrent à la municipalité la possibilité d'agir en fonction d'une gamme variée de préoccupations à la fois sociales, environnementales et économiques. La municipalité peut notamment posséder, construire, aménager, administrer, louer et aliéner des immeubles ou, dans certains cas, accorder des aides financières ou fiscales à des fins d'habitation.

Les municipalités devraient agir afin d’assurer :

  • le bon état des logements et de leur environnement;
  • l'accès du logement aux personnes démunies ou ayant des besoins particuliers;
  • la cohabitation harmonieuse des différents modes d'habitation et des autres activités socioéconomiques;
  • la disponibilité et la qualité des services de proximité;
  • la rentabilité des investissements publics.

Le logement étant un besoin fondamental, les pouvoirs conférés à la municipalité lui permettent de favoriser, d'une part, une offre de logements suffisante en quantité, en qualité et en diversité et, d'autre part, l'accès au logement à des clientèles particulières (p. ex. familles monoparentales, personnes âgées, handicapées, à faible revenu ou itinérantes) tout en maintenant une mixité sociale et une vie communautaire.

L'habitation étant un levier économique important, ses pouvoirs en matière de logement et de rénovation résidentielle permettent à la municipalité d'agir également en tant que promoteur d’un développement résidentiel durable susceptible de maintenir un sain équilibre des finances municipales (p. ex. en consolidant son assiette fiscale par le maintien de la valeur des immeubles imposables ou en visant la rentabilité des investissements publics desservant ces immeubles et leurs occupants).

La municipalité peut, par ses actions, favoriser la qualité de vie de ses résidents et, ce faisant, l’attractivité de son territoire de manière à contribuer au maintien ou au renforcement de sa population :

  • en créant et en conservant un habitat de qualité selon les principes du développement durable qui allient économie et pérennité dans les interventions (p. ex. en limitant la subdivision des logements unifamiliaux en 2 ou 3 logements ou la conversion de logements locatifs en copropriétés divises);
  • en offrant la diversité de logements nécessaire pour satisfaire les besoins de chaque citoyen à un prix convenant à ses revenus (p. ex. en favorisant la construction de logements locatifs abordables ou communautaires, ou encore, l'aménagement de logements d'appoint destinés aux parents des occupants d’un logement principal);
  • en favorisant une cohabitation harmonieuse entre l'habitation et les autres activités socioéconomiques (p. ex. en adoptant un plan particulier d’urbanisme (PPU), des mesures de zonage ou d’autres interventions modulées selon les secteurs de la municipalité);
  • en préservant les valeurs foncières (p. ex. en adoptant des programmes d’aide à la revitalisation d’un quartier ancien);
  • en assurant la sécurité et la salubrité des logements (p. ex. en adoptant un règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments);
  • en encourageant l'entretien et l'embellissement des propriétés, tant du terrain que de l’extérieur des bâtiments (p. ex. en lançant une campagne de sensibilisation et en embellissant ses propres espaces publics).

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Caractéristiques

Dans ce domaine, les pouvoirs habilitants se trouvent principalement dans les lois suivantes : la Loi sur la Société d'habitation du Québec et la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Les pouvoirs en matière d'habitation permettent des interventions variées. L'action menée par chaque municipalité reflète toutefois le genre et le niveau d'engagement qu'elle estime devoir assumer en matière de contrôle des usages et des implantations (zonage), de normes de construction et d'habitabilité, de programmes de rénovation et d'incitations financières et fiscales, de réserves foncières, de rentabilisation des terrains vagues, de répartition des coûts des services et des infrastructures et d’interventions sur la qualité du tissu urbain en général.

Politique d'habitation

Bien que la loi ne l'exige pas, une municipalité peut concevoir une politique d'habitation formulant les principes qui guideront son action en concordance avec son plan d'urbanisme, par exemple en matière de développement résidentiel et d'accession à la propriété, de rénovation et d'entretien du bâti existant, de logement social et de qualité de vie urbaine en général.

Dans le contexte de sa mission avec ses partenaires privés, publics et communautaires, cette politique lui permettra de partager la responsabilité de planifier, de contrôler ou de promouvoir le maintien et le développement d'un parc résidentiel de qualité.

Par exemple, pour guider ses actions et ses interventions en habitation, une municipalité pourrait poursuivre divers objectifs :

  • améliorer la qualité du parc de logements existants et augmenter le nombre de logements;
  • contribuer à l’accès des ménages à revenu faible ou modeste à un logement à prix abordable;
  • accueillir et loger les nouveaux résidents, notamment les jeunes et les immigrants;
  • contribuer au maintien des aînés dans leur communauté par des logements et des services répondant à leurs besoins;
  • augmenter le nombre de familles;
  • favoriser l’accès à la propriété.

Une telle politique devrait permettre à la municipalité, dans le meilleur intérêt de la population :

  • d'assurer une constante mise à jour de la définition des besoins en matière d'habitation;
  • de gérer, de manière concertée, les ressources consacrées à l'habitation.

Programmes d'aide à l'accessibilité financière au logement

Offices d’habitation et participation aux programmes de la Société d'habitation du Québec
Une municipalité peut requérir du gouvernement, seule ou conjointement avec d’autres municipalités, la constitution d’un office d’habitation (OH) pour agir comme son agent en vertu de la Loi sur la Société d’habitation du Québec (SHQ). L’OH peut notamment :

  • contracter des emprunts et acquérir, construire, louer ou aliéner des immeubles, avec l’autorisation de la SHQ, dans le cadre d’un programme d’habitation mis en œuvre par la SHQ ou la municipalité;
  • administrer tout programme d’habitation dont la gestion lui est confiée par la SHQ ou la municipalité;
  • administrer les habitations à loyer modique (HLM) sur le territoire qu’il dessert.

Des OH peuvent être fusionnés pour desservir plusieurs municipalités à la suite d’une entente autorisée par le ministre. Une fusion peut aussi être décrétée par le gouvernement.

Une municipalité peut participer à la mise en œuvre des différents programmes offerts par la Société d'habitation du Québec (SHQ) lorsque celle-ci le prévoit. Elle peut y contribuer financièrement, nonobstant la Loi sur l’interdiction des subventions municipales.

Par exemple, le programme Accès Logis Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre permet à des coopératives d'habitation, des organismes à but non lucratif ou des OH de réaliser, avec le soutien technique et financier de la SHQ et moyennant une contribution minimale du milieu, des logements communautaires destinés à des ménages à revenu faible ou modeste ou ayant des besoins particuliers (p. ex. les personnes à mobilité réduite). La contribution du milieu peut provenir, en tout ou en partie, de la municipalité.

Programmes municipaux agréés par la Société d'habitation du Québec

Une municipalité peut, par règlement, adopter un programme complémentaire à un programme de la SHQ si celle-ci le prévoit. Ce programme complémentaire doit être approuvé par la SHQ. L’aide financière accordée n’est pas assujettie à la Loi sur l'interdiction des subventions municipales.

Une municipalité peut également mettre sur pied un programme municipal d'habitation destiné principalement aux ménages à revenu faible ou modique. Ce programme doit prévoir des logements accessibles aux personnes handicapées. Il peut prévoir la construction, l'acquisition de gré à gré ou par expropriation, la location ou la restauration de logements aux fins de location ou de vente. La municipalité peut en confier la réalisation, en tout ou en partie, à un organisme à but non lucratif ou à un OH. Un tel programme doit être approuvé par la SHQ et confirmé par décret du gouvernement.

Fonds de développement du logement social

Une municipalité peut constituer un fonds de développement du logement social afin de soutenir la réalisation de tout projet de développement dans ce domaine. Une MRC, même si elle n'a pas déclaré sa compétence en logement social, peut également constituer un tel fonds afin de soutenir, en collaboration avec les municipalités de son territoire, tout projet de développement du logement social.

En fait, les chartes des grandes villes constituées dans le cadre de la réorganisation municipale, au début des années 2000, stipulent que celles-ci doivent constituer un tel fonds et y verser annuellement un montant au moins égal à la contribution de base requise pour permettre la réalisation des logements octroyés par la SHQ sur son territoire.

La participation des MRC au développement du logement social

Outre la constitution d’un fonds de développement en logement social, une MRC peut, par règlement adopté en vertu du Code municipal, déclarer sa compétence à l'égard d'une ou de plusieurs municipalités locales relativement à tout ou partie du domaine de la gestion du logement social. Une municipalité locale ne peut, à l'égard d'une telle déclaration, exercer le droit de retrait prévu au troisième alinéa de l'article 188 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Une MRC peut également, par règlement, assumer le financement des sommes qui doivent être versées par l'ensemble des municipalités locales de son territoire à leurs OH  pour les HLM qu’ils administrent en application de la Loi sur la Société d'habitation du Québec. Dans ce cas, une municipalité ne peut exercer son droit de retrait.

Toutefois, ce pouvoir ne peut être exercé par une MRC dont le territoire est entièrement compris dans celui de la Communauté métropolitaine de Montréal. Dans le cas d'une MRC dont le territoire est compris en partie seulement dans celui de cette communauté, ce pouvoir ne peut être exercé que pour le financement des sommes qui doivent être versées par les municipalités locales dont le territoire n'est pas compris dans celui de la communauté.

Réserve foncière et immeubles d’habitation

Une municipalité peut posséder des immeubles à des fins de réserve foncière ou à des fins d'habitation. Elle peut louer un tel immeuble, l'aménager et y installer des services publics, le démolir, le restaurer et même le vendre. Elle peut aussi le céder, à titre gratuit, à son OH ou à un OBNL.

Programmes d'aide à la rénovation résidentielle

Une municipalité peut accorder une assistance financière dans le cadre d’un programme de revitalisation conforme à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Un tel programme peut favoriser, par exemple, la rénovation ou la construction de grands logements et ainsi contribuer au maintien de prix adéquats pour les logements familiaux.

Une municipalité peut également se doter d’un programme admissible au programme Rénovation Québec Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre de la SHQ. Ce programme-cadre appuie financièrement les municipalités qui veulent œuvrer à l'amélioration des logements dans les secteurs résidentiels dégradés. Les municipalités peuvent choisir entre différents types d’intervention visant la rénovation ou la réhabilitation du milieu bâti.

La SHQ offre également le programme RénoRégion Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre qui aide financièrement les propriétaires-occupants en milieu rural qui ont un revenu faible ou modeste et dont la résidence nécessite des réparations majeures. Les municipalités et MRC interviennent dans l’application du programme en recevant et en approuvant les demandes. RénoRégion s’applique, sauf exception, dans les municipalités de moins de 15 000 habitants ou à défaut, dans les secteurs non desservis par un réseau d’aqueduc et d’égouts.

Acquisition d’un immeuble d’une commission scolaire

Les commissions scolaires peuvent, avec l'autorisation du ministre de l'Éducation, aliéner un immeuble de gré à gré à plusieurs organismes dont les coopératives d'habitation vouées au logement social, mais aussi les municipalités locales, les MRC et les communautés métropolitaines. Cependant, une telle autorisation est conditionnelle à l'insertion au contrat de vente d'une clause de premier refus, en faveur de la commission scolaire, en vertu de laquelle l'organisme devra, s'il désire aliéner l'immeuble, l'offrir d'abord à la commission scolaire au prix auquel il l'a initialement acquis de celle-ci. De plus, certaines modalités relatives à l'aliénation d'un immeuble d'une commission scolaire par voie de soumissions publiques ou par voie d'appel d'offres sur invitation publique ont été précisées.

Réglementation sur l’inclusion de logements abordables

Une municipalité peut, par règlement et conformément à son plan d’urbanisme, assujettir la délivrance d’un permis de construction résidentielle à la conclusion d’une entente avec le requérant prévoyant que son projet de développement devra inclure des unités de logement abordable, social ou familial. À défaut, l’entente peut prévoir le versement d’une somme d’argent ou la cession d’un immeuble à la municipalité que celle-ci devra utiliser dans le cadre d’un programme de logements abordables, sociaux ou familiaux.

Le règlement fixe les règles permettant de déterminer le nombre et le type d’unités de logement abordable, social ou familial qui pourront être exigées ou à défaut, le calcul de la somme d’argent qui devra être versée ou les caractéristiques de l’immeuble qui devra être cédé.

Conformément aux normes minimales prévues au règlement, l’entente peut régir les dimensions et le nombre de pièces des unités de logement abordable, social ou familial visées, leur emplacement dans l’ensemble domiciliaire (ou ailleurs dans la municipalité) et leur conception et construction. Elle peut également établir des règles relatives au caractère abordable des logements, le cas échéant.

Réglementation sur la qualité des logements

Règlement de construction

Une municipalité peut adopter un règlement de construction comportant, notamment, des normes relatives à la qualité des matériaux utilisés et à la façon de les assembler. Ce règlement peut reprendre en tout ou en partie les dispositions d’un recueil de normes existant, tel que le Code de construction du Québec. Toutefois, en ce qui concerne les immeubles résidentiels, il ne s’appliquera qu’aux petits bâtiments comportant au plus 2 étages ou au plus 8 logements. Pour les immeubles de plus grande taille, la Régie du bâtiment du Québec voit à l’application du Code de construction ; des normes municipales ne s’appliqueront que si elles sont plus sévères ou si elles portent sur des objets non couverts par le Code de construction.

Réglementation sur l'occupation et l'entretien des immeubles, la salubrité ou les nuisances

Une municipalité peut, par règlement, établir des normes et prescrire des mesures relatives à l'occupation et à l'entretien des immeubles, à leur salubrité ou aux nuisances qui peuvent en découler (bruit, odeurs, poussière, encombrement, etc.).

Une municipalité peut ordonner au propriétaire d’un immeuble détérioré ou insalubre d’effectuer les travaux nécessaires à sa remise en bon état. Ultimement, si le propriétaire d’un immeuble vétuste ou délabré refuse d’obtempérer, la municipalité peut exproprier l’immeuble s’il présente un risque pour la santé ou la sécurité des personnes ou s’il reste vacant pendant au moins un an.

Une municipalité peut aussi exiger d’un propriétaire, d’un locataire ou de toute autre personne qui les a déposés, d'enlever toutes matières malsaines, nuisibles et cause d’insalubrité et d'en disposer de la manière qu’elle prescrit. Elle peut également intervenir pour assurer la sécurité des personnes et des biens, par exemple, en obligeant le propriétaire d’un logement à y installer un détecteur de fumée. Une municipalité locale peut entre autres accorder une aide au propriétaire d’un logement ou d’un bâtiment, couvrant les frais d’installation d’un détecteur d’incendie, de tout autre appareil destiné à éteindre ou combattre le feu ou de tout autre appareil de sauvetage.

Règlement sur la démolition d'immeubles

Toute municipalité peut également adopter un règlement interdisant la démolition de tout immeuble à moins que le propriétaire n'ait au préalable obtenu un permis du comité constitué à cet effet en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.

Zonage

Outre le fait que le règlement de zonage permette à une municipalité de spécifier pour chaque zone les usages ou les constructions qui sont autorisés ou qui sont prohibés, celui-ci permet également :

  • de régir ou restreindre, par zone, la division ou la subdivision d'un logement;
  • de régir, restreindre ou prohiber le changement d'un usage résidentiel à un usage non résidentiel autrement permis dans certaines zones;
  • de déterminer, par zone, les usages permis dans toute partie d'une construction.

Interventions relatives à certains types de logements

Logement intergénérationnel

Une municipalité peut accepter l'aménagement d'un logement supplémentaire destiné à être occupé par des personnes ayant un lien de parenté ou d'alliance entre elles. Le règlement de zonage peut prévoir notamment les conditions auxquelles est soumis l'aménagement ou l'occupation du logement supplémentaire, conditions qui peuvent varier d'une catégorie de bâtiments à une autre.

Résidences privées pour personnes âgées

Les municipalités qui le désirent peuvent réglementer de façon précise les résidences privées pour personnes âgées. Elles peuvent notamment édicter des normes particulières de construction et des règles relatives à l'aménagement de ces résidences et aux éléments appropriés qui doivent y être intégrés afin d'assurer aux résidents les services appropriés à leur condition.

Conversion des immeubles locatifs

Une municipalité détient le pouvoir de contrôler la transformation des immeubles locatifs en copropriétés divises, communément appelées condominiums. Ainsi, selon qu'elle intervient ou non pour réglementer la conversion des immeubles locatifs sur son territoire, une municipalité peut ouvrir la porte toute grande à la conversion, l'entrouvrir ou la fermer complètement.

Maisons de chambres

C’est par le biais de ses pouvoirs en matière de zonage qu’une municipalité peut autoriser ou restreindre à certaines zones les maisons de chambres et les maisons de pension, et déterminer, aux fins du règlement, le sens des termes « maisons de chambres » et « maisons de pension ».

On entend par « maison de chambres » une résidence offrant au grand public des chambres à louer moyennant le paiement d'un loyer. Ces maisons peuvent être considérées comme des entreprises commerciales abritant une clientèle autonome. En effet, les maisons de chambres n'étant aucunement supervisées par un établissement public de santé, la clientèle doit y être pleinement autonome. Le prix du loyer est fixé par le propriétaire selon l'offre et la demande et les services offerts.

Il y a donc une distinction à faire avec la résidence d'accueil au sens de la Loi sur les services de santé et les services sociaux, qui vise l'hébergement d'adultes ou de personnes âgées nécessitant des soins particuliers. Pour ce faire, l'établissement public de santé auquel sont rattachés les adultes conclut un contrat de service avec le propriétaire de l'immeuble.

Véhicules et roulottes

Une municipalité locale peut, par règlement, régir l’utilisation de véhicules ou de roulottes à des fins d’habitation ou de commerce.

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Références

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