Guide La prise de décision en urbanisme

Habitation et rénovation urbaine

L'habitation est un élément fondamental du cadre de vie et du milieu de vie de toute communauté. C'est un lieu qui permet aux divers citoyens de se loger et de vivre en société.

Utilité

Les pouvoirs relatifs à l'habitation et à la rénovation urbaine confèrent à la municipalité la possibilité d'agir en fonction d'une gamme variée de préoccupations à la fois sociales, environnementales et économiques. La municipalité peut notamment posséder, construire, aménager, administrer, louer et aliéner des immeubles à des fins d'habitation.

Les municipalités devraient agir afin :

  • de s'assurer du bon état des logements et de leur environnement;
  • d'en faciliter l'accès aux personnes démunies;
  • de permettre la cohabitation harmonieuse entre les différents modes d'habitation et les autres activités;
  • d'assurer la disponibilité et la qualité des services de proximité;
  • de viser à la rentabilité des investissements publics.

Le logement étant un besoin fondamental, les pouvoirs conférés à la municipalité lui permettent d'assurer, d'une part, une offre de logements suffisante en quantité, en qualité et en diversité et, d'autre part, de faciliter l'accès au logement à des clientèles particulières (p. ex. logement communautaire, familles monoparentales, personnes âgées, handicapées, à faible revenu ou sans abri).

L'habitation étant un levier économique important, les pouvoirs en matière d'habitation et de rénovation urbaine permettent à la municipalité d'agir également en tant que promoteur sur le plan du développement résidentiel et de voir à l'équilibre des finances municipales par un développement résidentiel globalement rentable (p. ex. consolider la richesse foncière par le maintien de la valeur des immeubles imposables, viser à la rentabilité des investissements publics).

La municipalité peut, par ses actions, offrir la qualité de vie et l'attraction nécessaires au maintien et au renforcement de la population sur son territoire :

  • en créant et en conservant un habitat de qualité selon les principes du développement durable qui allient économie et pérennité dans les interventions (p. ex. en limitant la subdivision des logements unifamiliaux en 2 ou 3 logements à des secteurs restreints à l'intérieur des quartiers);
  • en offrant la diversité nécessaire pour satisfaire tous les besoins et permettre que chaque citoyen puisse trouver à se loger à un prix convenant à ses revenus (p. ex. en favorisant, dans certaines zones résidentielles, l'aménagement de logements d'appoint destinés à être habités par les parents des occupants du logement principal);
  • en favorisant une cohabitation harmonieuse entre l'habitation et les autres activités;
  • en préservant les valeurs foncières;
  • en s'assurant de la sécurité et de la salubrité des logements;
  • en encourageant l'entretien et l'embellissement des propriétés.

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Caractéristiques

Dans ce domaine, les pouvoirs habilitants se trouvent principalement dans les lois suivantes : Loi sur la Société d'habitation du Québec et la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Les pouvoirs en matière d'habitation permettent des interventions variées. L'action menée par chaque municipalité reflète toutefois le genre et le niveau d'engagement ainsi que le contrôle qu'elle estime devoir assumer en matière de contrôle des usages et de l'implantation (zonage), de normes de construction et d'habitabilité, de programme de rénovation, d'incitations financières et fiscales, de réserves foncières, de qualité du tissu urbain, de répartition des coûts, de rentabilisation des terrains vagues, etc.

Politique d'habitation

Bien que la loi ne l'exige pas, une municipalité peut concevoir une politique formulant les principes qui guideront son action en matière d'habitation en concordance avec son plan d'urbanisme en raison du développement résidentiel et de l'accession à la propriété, de la rénovation et de l'entretien du bâti existant, du logement social, de la qualité de vie urbaine.

Dans le contexte de sa mission avec ses partenaires privés, publics et communautaires, cette politique lui permettra de partager la responsabilité de planifier, de promouvoir et de contrôler le maintien et le développement d'un parc résidentiel de qualité.

Par exemple, pour guider ses actions et ses interventions en habitation, une municipalité pourrait poursuivre divers objectifs :

  • rechercher l'amélioration de la qualité du parc de logements existants et augmenter le nombre de logements;
  • contribuer à ce que les populations à revenu moyen ou faible aient accès à un logement à un prix abordable;
  • augmenter la population, le nombre de propriétaires et de familles;
  • améliorer la qualité de la vie urbaine.

Une telle politique devrait permettre à la municipalité, dans le meilleur intérêt de la population :

  • d'assurer une constante mise à jour de la définition des besoins en matière d'habitation;
  • de gérer, de manière concertée, les ressources consacrées à l'habitation.

Programmes d'aide à la rénovation résidentielle et d'accessibilité au logement

Une municipalité a la possibilité de participer à la mise en œuvre des différents programmes offerts par la Société d'habitation du Québec (SHQ), organisme relevant du ministre des Affaires municipales et de l'Occupation du territoire. Par exemple, le programme Rénovation Québec appuie les municipalités qui veulent se doter de programmes visant l'amélioration des logements et du milieu bâti dans les secteurs résidentiels dégradés. Le programme Accès Logis permet à des coopératives d'habitation ou à des organismes à but non lucratif de réaliser (rénover, transformer ou construire), avec une contribution minimale de leur milieu, des logements communautaires destinés à des ménages à revenu faible ou modeste.

Afin de réaliser un programme d'habitation autorisé par la SHQ prévoyant la construction, l'acquisition, la location ou la restauration de logements aux fins de location ou de vente ainsi que la mise en place des équipements jugés nécessaires, la municipalité peut en confier la réalisation, en tout ou en partie, à un organisme à but non lucratif ou à un office d'habitationOuverture d'une fenêtre contextuelle. Un tel programme doit être approuvé par la SHQ et confirmé par le gouvernement par décret.

Enfin, avant le 1er janvier 2006, le conseil des villes de Gatineau, Laval, Lévis, Longueuil, Québec, Saguenay, Sherbrooke et Trois-Rivières peut permettre, par règlement et malgré tout règlement d'urbanisme applicable, la réalisation d'un projet dans le cadre d'un programme de logement social mis en œuvre en vertu de la Loi sur la SHQ. Toutefois, un tel règlement ne peut contenir que les règles d'urbanisme nécessaires à la réalisation du projet. Il a pour effet de modifier tout règlement en vigueur dans la mesure qu'il doit prévoir de manière précise et spécifique. Le processus de consultation, de demandes de participation à un référendum ou d'examen de sa conformité (prévu à la section V du chapitre IV du Titre I de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme) ne s'applique pas à l'égard du règlement.

Programmes complémentaires à ceux de la Société d'habitation du Québec

Une municipalité peut, si la SHQ le prévoit dans un programme, préparer un programme complémentaire à ceux de celle-ci. Pour prendre effet, ce programme doit être approuvé par la SHQ. Malgré la Loi sur l'interdiction des subventions municipales, toute municipalité peut, dans l'application de tout programme, accorder toute forme d'aide financière.

Fonds de développement du logement social

Une municipalité peut constituer un fonds de développement du logement social afin de soutenir la réalisation de tout projet de développement de ce type de logement.

Par ailleurs, la plupart des chartes des nouvelles villes constituées à la suite de la réforme municipale indiquent que la ville doit constituer un tel fonds. Dans ce cas, la ville verse annuellement au fonds un montant au moins égal à la contribution de base requise pour permettre la réalisation de logements octroyés par la SHQ sur son territoire.

Une MRC peut, par règlement, déclarer sa compétence à l'égard d'une ou de plusieurs municipalités locales dont le territoire est compris dans le sien relativement à tout ou partie du domaine de la gestion du logement social. Dans ce cas, une municipalité ne peut exercer son droit de retrait. Une MRC qui n'a pas déclaré sa compétence dans ce domaine peut toutefois constituer un fonds de développement du logement socialOuverture d'une fenêtre contextuelle afin de soutenir, en collaboration avec les municipalités de son territoire, la réalisation de tout projet de développement du logement social.

Pour atténuer la pénurie de logements sociaux, le gouvernement a accordé aux commissions scolaires le pouvoir, avec l'autorisation du ministre de l'Éducation, du Loisir et du Sport, d'aliéner un immeuble de gré à gré à plusieurs organismes dont les coopératives d'habitation vouées au logement social, mais aussi les municipalités locales, les MRC et les communautés métropolitaines. Cependant, une telle autorisation est conditionnelle à l'insertion au contrat de vente d'une clause de premier refus, en faveur de la commission scolaire, en vertu de laquelle l'organisme devra, s'il désire aliéner l'immeuble, l'offrir d'abord à la commission scolaire au prix auquel il l'a initialement acquis de celle-ci. De plus, certaines modalités relatives à l'aliénation d'un immeuble d'une commission scolaire par voie de soumissions publiques ou par voie d'appel d'offres sur invitation publique ont été précisées.

Financement des sommes versées pour les logements à loyer modique

Par règlement, une MRC peut prévoir qu'elle assume le financement des sommes qui doivent être versées, en application de la Loi sur la Société d'habitation du Québec, par l'ensemble des municipalités locales de son territoire à leurs offices d'habitation. Ces sommes concernent les logements à loyer modiqueOuverture d'une fenêtre contextuelle visés à 1984 du Code civil et administrés par les offices d'habitation.

Le plus tôt possible après l'entrée en vigueur du règlement, le secrétaire-trésorier en transmet une copie vidimée à la Société d'habitation du Québec et à tout office municipal d'habitation constitué à la demande d'une telle municipalité locale.

Une municipalité locale ne peut, à l'égard d'une telle fonction, exercer le droit de retrait prévu au troisième alinéa de l'article 188 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Toutefois, ce pouvoir ne peut être exercé par une MRC dont le territoire est entièrement compris dans celui de la Communauté métropolitaine de Montréal. Dans le cas d'une MRC dont le territoire est compris en partie seulement dans celui de cette communauté, ce pouvoir ne peut être exercé que pour le financement des sommes qui doivent être versées par les municipalités locales dont le territoire n'est pas compris dans celui de la communauté. Dans un tel cas, seuls les représentants de ces municipalités sont habilités à participer aux délibérations et au vote du conseil de la MRC et seules ces municipalités participent au paiement des dépenses découlant de cet exercice.

Réserve foncière

Une municipalité peut posséder des immeubles à des fins de réserve foncière de même que posséder des immeubles à des fins d'habitation. Elle peut aussi donner à bail un immeuble, l'aménager et y installer des services publics, le démolir, le restaurer et même le vendre.

Assistance financière

Une municipalité peut, en vertu de ses pouvoirs, accorder une assistance financière directe aux personnes et aux organismes, et ce, dans le but de favoriser des actions privées ou de venir en aide aux personnes nécessiteuses. En général, cette assistance est encadrée par un programme de revitalisation ou d'intervention. Un tel programme peut favoriser, par exemple, la rénovation et la construction de grands logements en contribuant notamment au maintien de prix adéquats pour les logements familiaux.

Une municipalité locale peut entre autres accorder une aide au propriétaire d’un logement ou d’un bâtiment, couvrant les frais d’installation d’un détecteur d’incendie, de tout autre appareil destiné à éteindre ou combattre le feu ou de tout autre appareil de sauvetage.

Zonage

Outre le fait que le règlement de zonage permette à une municipalité de spécifier pour chaque zone les usages ou les constructions qui sont autorisés et qui sont prohibés, celui-ci permet également :

  • de régir ou restreindre, par zone, la division ou la subdivision d'un logement;
  • de régir, restreindre ou prohiber le changement d'un usage résidentiel à un usage non résidentiel autrement permis dans certaines zones;
  • de déterminer, par zone, les usages permis dans toute partie d'une construction.

Logement intergénérationnel

Une municipalité peut accepter l'aménagement d'un logement supplémentaire destiné à être occupé par des personnes ayant un lien de parenté ou d'alliance entre elles. Le règlement de zonage peut prévoir notamment les conditions auxquelles est soumis l'aménagement ou l'occupation du logement supplémentaire, lesquelles peuvent varier d'une catégorie de bâtiments à l'autre.

Résidences privées pour personnes âgées

Les municipalités qui le désirent peuvent réglementer de façon précise les résidences privées pour personnes âgées. Elles peuvent notamment édicter des normes particulières de construction et des règles relatives à l'aménagement de ces résidences et aux éléments appropriés qui doivent y être intégrés afin d'assurer aux résidents les services appropriés à leur condition.

Conversion des immeubles locatifs

Une municipalité détient le pouvoir de contrôler la transformation des immeubles locatifs en copropriété divise, communément appelés condominium. Ainsi, selon qu'elle intervienne ou non pour réglementer la conversion des immeubles locatifs sur son territoire, une municipalité peut ouvrir la porte toute grande à la conversion, l'entrouvrir ou la fermer complètement.

Maisons de chambres

C’est par le biais de ses pouvoirs en matière de zonage qu’une municipalité peut autoriser ou restreindre à certaines zones les maisons de chambres et les maisons de pension, et déterminer, aux fins du règlement, le sens des termes « maisons de chambres » et « maisons de pension ».

On entend par « maison de chambres » une résidence offrant au grand public des chambres à louer moyennant le paiement d'un loyer. Ces maisons peuvent être considérées comme des entreprises commerciales abritant une entreprise autonome. En effet, les maisons de chambres n'étant aucunement supervisées par un établissement public de santé, la clientèle doit y être pleinement autonome. Le prix du loyer est fixé par le propriétaire selon l'offre et la demande et les services offerts.

Il y a donc une distinction à faire avec la résidence d'accueil au sens de la Loi sur les services de santé et les services sociaux qui vise l'hébergement d'adultes ou de personnes âgées nécessitant des soins particuliers. Pour ce faire, l'établissement public de santé auquel sont rattachés les adultes conclut un contrat de service avec le propriétaire de l'immeuble.

Véhicules et roulottes

Une municipalité locale peut, par règlement, régir l’utilisation de véhicules ou de roulottes à des fins d’habitation ou de commerce.

Conditions d'occupation et d'entretien des bâtiments

Une municipalité peut, par règlement, établir des normes et prescrire des mesures relatives à l'occupation et à l'entretien des bâtiments.

Démolition d'immeuble

Toute municipalité peut également faire, modifier ou abroger un règlement interdisant la démolition de tout immeuble ou d'un immeuble comprenant un ou plusieurs logements, à moins que le propriétaire n'ait au préalable obtenu un permis à cet effet du comité constitué en vertu de l'exercice de ce pouvoir.

Salubrité

Une municipalité peut adopter des règlements en matière de salubrité pour décréter notamment que, sur le territoire de la municipalité ou toute partie de celui-ci que le conseil désigne, le propriétaire, le locataire ou l'occupant de tout immeuble, ou celui qui les a déposés, sera tenu d'enlever toutes matières malsaines, nuisibles et causes d’insalubrité et d'en disposer de la manière que le conseil prescrit. Elle peut également intervenir pour assurer la sécurité des personnes et des biens, par exemple, en obligeant le propriétaire d’un logement à y installer un détecteur de fumée.

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Références

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