Guide La prise de décision en urbanisme

Impacts financiers des projets d'aménagement

Impacts financiers des projets d'aménagement

Une évaluation d'impacts financiers municipaux consiste essentiellement à mesurer les revenus et les dépenses annuels d'immobilisations et de fonctionnement générés par un projet d'aménagement. Ceci inclut l'endettement et les taxes additionnelles qu'il entraîne à moyen et long termes pour la collectivité visée.

Utilité

Une telle analyse peut être présentée aux élus avec toute demande de permis relative à un projet exigeant un investissement de la part de la collectivité ou nécessitant la desserte d'un nouveau secteur pour les années à venir. Cette analyse complète l'évaluation du projet déjà faite en matière de conformité à la planification et à la réglementation, de faisabilité technique, des impacts environnementaux et sociaux. Elle procure un éclairage aux élus qui ont à prendre une décision sur le projet présenté.

L'évaluation d'impacts financiers permet également de comparer différents projets de même nature proposés sur différents sites ou quelques versions d'un même projet dont on fait varier certaines composantes (grille de rues, valeur des immeubles, etc.).

On peut aussi utiliser cet outil pour prévoir les retombées économiques d'une option d'aménagement, d'un projet de rénovation, d'un programme de subventions sur la restauration ou la revitalisation d'un quartier, d'une infrastructure ou d'un équipement municipal ou intermunicipal, etc.

Une bonne évaluation des impacts financiers des projets d'aménagement permet aux officiers municipaux de discuter avec les promoteurs en ayant en main les données utiles. Ils peuvent ainsi, dans une négociation réelle, prendre en compte les intérêts de la collectivité tout en comprenant ceux des promoteurs.

Sans refuser automatiquement tout projet déficitaire, et pour les meilleurs intérêts de la collectivité, les officiers municipaux peuvent ainsi explorer différentes options et rechercher le meilleur scénario dans un contexte de bonne gestion, compte tenu des effets à long terme des décisions concernant l'urbanisation ou la mise en valeur des ressources d'un secteur.

Ainsi, un ensemble résidentiel de luxe en terrain montagneux peut entraîner une hausse importante de l'évaluation foncière locale, mais parfois aussi des coûts annuels élevés en services municipaux. Un site industriel bien équipé en aqueduc et en égouts peut constituer un atout pour le développement d'une collectivité, mais peut devenir un poids si, au lieu d'accueillir assez rapidement des entreprises de bonne valeur, il reçoit quelques entrepôts monopolisant de grands espaces pour une croissance éventuelle.

En matière de développement, l'hypothèse optimiste ne se réalise pas toujours. Aussi, après avoir analyser différents scénarios, les élus ont-ils souvent intérêt à autoriser les projets les plus valables par phases plutôt que d'engager la collectivité dans le financement global d'un vaste projet, hypothéquant par le fait même la marge de manœuvre locale pour plusieurs années.

Une analyse d'impacts financiers convient tout autant à l'examen d'un plan d'aménagement d'ensemble qu'à celui d'un projet ponctuel impliquant la mise en place et le fonctionnement d'équipements et d'infrastructures.

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Caractéristiques

Une évaluation d'impacts financiers peut être réalisée à l'aide d'un modèle simple qui reproduit le budget d'une municipalité à l'échelle du projet étudié tout en y apportant des ajustements quand certaines rubriques ou certains montants du budget municipal ne peuvent pas s'y appliquer. Ainsi, un nouveau développement résidentiel ne requiert pas de réfection routière dans les premières années de son existence. Par contre, des infrastructures nouvelles, dont le financement est réparti entre les occupants du secteur, peuvent entraîner une taxe spéciale qui ne s'applique pas dans les autres secteurs de la municipalité.

Le modèle de base peut être enrichi par un examen du rendement foncier de l'investissement municipal consenti. La richesse foncière et la capacité d'emprunt de la collectivité peuvent augmenter grâce au projet, mais, dans bien des cas, sa dette aussi. On peut chercher à déterminer en quelle année la municipalité retrouve un certain équilibre à ce chapitre.

Le modèle élaboré par la municipalité ou son consultant doit considérer l'ensemble des impacts d'un projet. Ainsi, un développement résidentiel entraîne des répercussions en dehors du territoire qu'il occupe. Par exemple, il faut élargir la rue principale y donnant accès, ajouter une personne au corps de pompiers, installer un égout collecteur qui desservira les développements futurs.

La prise en compte des intérêts financiers des promoteurs et de la municipalité à l'égard d'un projet de développement ne doit pas éclipser l'implication des autres acteurs dans la gestion de l'urbanisation :

  • le gouvernement qui construit et entretient les axes routiers principaux;
  • la commission scolaire qui devra peut-être ouvrir une école et parfois aussi en fermer une autre;
  • les municipalités voisines qui ont aussi planifié leur part du développement régional;
  • les MRC contiguës intéressées à remplir leur parc industriel et leurs périmètres commerciaux, mais moins pressées de gérer les déchets ou la circulation de transit qu'un projet -peut générer sur leur territoire.

Une évaluation d'impacts financiers peut aider les décideurs à être conscients du large bassin de population appelé non seulement à bénéficier des projets, mais aussi, au bout du compte, à en assumer les frais.

Les principales étapes d'une analyse d'impacts financiers sont les suivantes :

  • l'identification du projet à évaluer;
  • une description détaillée: nombre d'unités, valeurs, superficies, échéances, partage des coûts d'implantation;
  • l'évaluation des dépenses annuelles directes et indirectes reliées au projet sur cinq ou dix ans;
  • l'évaluation des recettes annuelles générales et spéciales reliées au projet sur cinq ou dix ans;
  • les impacts du projet sur l'équilibre budgétaire de la collectivité, sur la dette, sur la charge fiscale municipale et sur celle du secteur, etc.;
  • une analyse critique et les recommandations : prise en compte des effets nets du projet sur la situation financière actuelle de la collectivité par rapport aux objectifs financiers établis, aux autres projets étudiés et aux autres scénarios de développement du même secteur.

Ces documents doivent être soumis par le requérant à l'appui de sa demande de permis ou de certificat lorsque le règlement de la municipalité l'exige en vertu de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (p. ex. Règlement sur les permis et certificats).

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Références

  • Ministère des Affaires municipales et de la Métropole, L'aménagement du territoire; et ses impacts financiers et fiscaux pour la municipalité, collection Aménagement et urbanisme, 1989.
  • Loi sur l'aménagement et l'urbanisme Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre, (chapitre A-19.1) articles 119, 120 et 121.

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