Guide La prise de décision en urbanisme

Conversion des immeubles locatifs

Conversion des immeubles locatifs

Modifications apportées le 30 janvier 2007 à la suite de changements législatifs.

Une municipalité peut réglementer la transformation des immeubles locatifs en copropriété divise, communément appelée condominium.

Utilité

Ce pouvoir d'intervention permet d'interdire ou d'autoriser la conversion des logements locatifs ou encore de poser certaines conditions à leur conversion.

À titre d'exemple, une municipalité ayant un centre-ville relativement important, et qui désire conserver l'accès aux services offert pour toutes les catégories de citoyens, pourrait y interdire la transformation de certaines catégories d'immeubles de façon à protéger le parc locatif existant.

Par ailleurs, une municipalité pourrait vouloir protéger un parc locatif restreint afin d'offrir aux aînés comme aux jeunes résidents la possibilité de demeurer sur son territoire à la suite de la vente de leur propriété ou de leur départ de la résidence familiale.

Elle pourrait enfin souhaiter autoriser la conversion afin de stabiliser la population d'un quartier ou d'inspirer un plus grand sentiment d'appartenance.

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Caractéristiques

Dans ce domaine, les pouvoirs habilitants se trouvent aux articles 51 à 54.14 de la Loi sur la régie du logement.

Un immeuble comportant au moins un logement loué ne peut être converti en copropriété divise sans l'autorisation de la Régie du logement. Il en est de même pour tout immeuble ayant comporté au moins un logement au cours des dix années précédant la demande d'autorisation. Les autres immeubles (p. ex. à caractère commercial) ne sont pas soumis à ces règles.

Toute conversion est interdite si l'immeuble est la propriété d'une coopérative d'habitation, d'un organisme sans but lucratif ou d'une société municipale d'habitation et s'il a été construit, acquis, restauré ou rénové en vertu d'un programme d'aide gouvernementale à l'habitation.

La Loi sur la régie du logement établit un double régime de conversion des immeubles locatifs en copropriété divise au Québec, soit le régime s'adressant à la Ville de Montréal et le régime s'adressant à toutes les autres municipalités.

Ainsi, la conversion est interdite sur le territoire de la Ville de Montréal, sauf si une dérogation est accordée par résolution du conseil de l'arrondissement dans lequel est situé l'immeuble. Cet interdit s’applique également sur le territoire des municipalités reconstituées de l'île de Montréal, sauf si une dérogation est accordée par un conseil de municipalité reconstituée qui a un comité consultatif d'urbanisme. Sur le territoire d'une autre municipalité, la conversion peut être restreinte ou soumise à certaines conditions par règlement.

Il est à noter que les immeubles dont tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis échappent à la réglementation des municipalités (p. ex. un triplex possédé et habité par ses trois copropriétaires). La conversion de ces immeubles ne peut être ni interdite ni restreinte, quelle que soit la municipalité concernée. Aucune procédure de dérogation ou d'autorisation n'est donc requise auprès de la municipalité, bien que ces immeubles demeurent soumis à l'autorisation de la Régie du logement.

La demande d'autorisation de convertir un immeuble en copropriété divise doit être produite à la Régie par le propriétaire dans les six mois de l'avis d'intention du propriétaireOuverture d'une fenêtre contextuelle ou, le cas échéant, de la résolution du conseil de la municipalité accordant une dérogation ou une autorisation ou du certificat de la municipalité attestant que le projet de conversion est conforme au règlement municipal, selon la plus tardive de ces dates. La demande doit être accompagnée de la résolution ou du certificat, s'il y a lieu.

Pouvoir de dérogation propre à la Ville de Montréal

Le conseil d'un arrondissement de la Ville de Montréal, de même que celui d'une municipalité reconstituée de l'agglomération de Montréal qui a un comité consultatif d'urbanisme (CCU) constitué en vertu de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme peut déterminer par règlement :

  1. des secteurs ou des catégories d'immeubles, ou une combinaison des deux, pour lesquels une dérogation à l'interdiction de convertir un immeuble en copropriété divise peut être accordée;
  2. la procédure de demande de dérogation et les frais exigibles pour l'étude de la demande.

Le conseil de la Ville de Montréal peut, par règlement, déléguer à un comité, formé à cette fin d'au moins cinq membres du conseil qu'il désigne, le pouvoir d'accorder des dérogations à l'interdiction de convertir un immeuble en copropriété divise.

Pouvoirs des municipalités locales

Afin de satisfaire aux besoins de logements locatifs de la population, le conseil d'une municipalité locale, à l'exception d'une municipalité dont le territoire est compris dans l'agglomération de Montréal, peut, par règlement :

  1. déterminer des secteurs ou des catégories d'immeubles, ou une combinaison des deux, où la conversion en copropriété divise est interdite;
  2. soumettre la conversion à des conditions qui peuvent varier selon les secteurs, les catégories d'immeubles ou la combinaison des deux. Dans le cas de la Ville de Québec, de même que dans celui d'une municipalité qui a un comité consultatif d'urbanisme constitué en vertu de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, le règlement peut prévoir que la conversion est soumise à l'autorisation du conseil;
  3. déterminer la procédure de demande et de délivrance d'un certificat attestant que le projet de conversion est conforme au règlement ou à la procédure de demande d'autorisation du conseil ainsi que les frais exigibles pour la délivrance du certificat et pour l'étude de la demande.

Le certificat est délivré, sur paiement des frais exigibles, par le fonctionnaire responsable de la délivrance des permis et des certificats en matière d'urbanisme.

Dérogation

Le conseil d'une municipalité qui possède pour son territoire soit un règlement sur les dérogations à l'interdiction de convertir un immeuble en copropriété divise, soit un règlement prévoyant que la conversion est soumise à l'autorisation du conseil, accorde la dérogation ou l'autorisation, selon le cas, s'il est convaincu de son opportunité, compte tenu notamment :

  • du taux d'inoccupation des logements locatifs;
  • de la disponibilité de logements comparables;
  • des besoins en logement de certaines catégories de personnes;
  • des caractéristiques physiques de l'immeuble;
  • du fait que l'immeuble a été construit, acquis, restauré ou rénové en vertu d'un programme municipal d'aide à l'habitation.

Le conseil rend sa décision après avoir reçu l'avis du comité consultatif d'urbanisme, sauf dans le cas de la Ville de Québec.

Avis d'une demande de dérogation

Le greffier ou le secrétaire-trésorier de la municipalité doit faire publier, aux frais du demandeur, un avis conformément à la loi qui régit la municipalité au moins un mois avant la tenue de la séance où le conseil ou le comité doit statuer sur la demande de dérogation ou d'autorisation. L'avis indique la date, l'heure et le lieu de la séance du conseil ou du comité et la nature de la demande. Il désigne l'immeuble par le nom de la voie de circulation et le numéro (adresse) d'immeuble ou, à défaut, par le numéro cadastral et mentionne que tout intéressé peut se faire entendre par le conseil ou le comité relativement à cette demande.

Une copie de la résolution par laquelle le conseil rend sa décision doit être transmise au demandeur.

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Références

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