Guide La prise de décision en urbanisme

Règlement relatif à certaines conditions d'émission du permis de construction

Règlement relatif à certaines conditions d'émission du permis de construction

Le règlement sur les conditions d'émission du permis de construction permet à une municipalité d'imposer le respect de certaines exigences avant qu'un permis de construction soit accordé. Ces conditions peuvent varier selon les parties du territoire et concernent spécialement le cadastre et la présence d'infrastructures.

Les conditions se résument aux éléments suivants :

  • l'identification du terrain avec le cadastre au moyen d'un ou de plusieurs lots distincts, p. ex. afin d'identifier la propriété ou de faciliter la mise à jour du rôle d'évaluation;
  • l'approvisionnement en eau et l'épuration des eaux usées, au moyen soit de réseaux autorisés en vertu de la loi, soit d'installations individuelles conformes à la loi, p. ex. afin de faciliter l'application du Règlement sur l'évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées ou de concentrer le développement dans les secteurs viabilisés;
  • l'accessibilité à partir d'une rue existante, soit publique, soit privée, p. ex. : afin de mieux contrôler le développement et la dimension des voies de circulation, de préciser les lieux où les services seront offerts : collecte des déchets, service d'incendie, déneigement, transport scolaire, etc.

Vers le haut

Caractéristiques

Le pouvoir habilitant dans ce domaine se trouve à l'article 116 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Les conditions

Les conditions dont les municipalités peuvent se prévaloir s'expriment comme suit :

  • Le terrain sur lequel doit être érigée chaque construction projetée (construction principale), y compris ses dépendances (p. ex. remise), doit former un ou plusieurs lots distincts sur les plans officiels du cadastre, lesquels sont conformes au règlement de lotissement de la municipalité ou, s'ils ne sont pas conformes, sont protégés par des droits acquis.

    Cette exigence s'applique au terrain où doit être érigée chaque construction projetée, y compris ses dépendances. Toutefois, cela ne requiert pas l'obligation d'avoir un lot distinct pour chaque construction lorsqu'on est en présence d'une situation globale, comme dans le cas d'un gymnase intégré à un complexe scolaire. De telles dispositions visent à interdire toute construction sur un lot non cadastré, mais pas à limiter le nombre de constructions sur un même lot.

    Il est à noter que le règlement peut prévoir qu'une exemption concernant l'obligation de créer un ou plusieurs lots distincts avant d'obtenir un permis de construction peut s'appliquer dans les deux cas suivants :
    • le cas où la construction proposée a exactement le même emplacement qu'une construction existante (p. ex. si une construction est détruite à la suite d'un incendie, le règlement pourrait faire que cette condition ne s'applique pas);
    • le cas où il est démontré au fonctionnaire responsable de la délivrance du permis que la construction projetée ne sera pas érigée sur des terrains appartenant à des propriétaires différents.
  • Une telle exemption est possible seulement si le coût estimé de l'opération cadastrale permettant la création d'un ou de plusieurs lots distincts excède 10 % du coût estimé de la construction projetée.
  • Les services d'aqueduc et d'égout ayant fait l'objet d'une autorisation ou d'un permis en vertu de la loi doivent être établis dans la rue en bordure de laquelle la construction est projetée où le règlement décrétant leur installation doit être en vigueur.

    Une telle condition ne s'applique pas aux constructions à des fins agricoles sur des terres en culture.
  • Dans les cas où il n'y a pas de services d'aqueduc et d'égout dans la rue en bordure de laquelle une construction est projetée et qu'il n'y a pas de règlement en vigueur décrétant de tels services , les projets d'alimentation en eau potable et d'épuration des eaux usées de la construction à être érigée doivent être conformes à la Loi sur la qualité de l'environnement et aux règlements édictés sous son empire ou aux règlements municipaux portant sur le même objet.
  • Le terrain sur lequel doit être érigée une construction projetée doit être adjacent à une rue publique ou privée conforme aux exigences du règlement de lotissement.
  • Le terrain sur lequel doit être érigée la construction projetée doit être adjacent à une rue publique (et non à une rue privée).

    La reprise de cette disposition par le règlement municipal ne peut constituer une expropriation déguisée, car le législateur le permet spécifiquement.

    Il est à noter que la Cour supérieure a déclaré inapplicable à un projet de construction sur une île une disposition d'un règlement d'urbanisme interdisant la délivrance d'un permis de construction exigeant que le terrain sur lequel doit être érigée la construction projetée soit adjacent à une rue publique. La réglementation avait été adoptée sans que le cas de l'île n'ait été envisagé et la Cour a décidé qu'appliquer le règlement tel quel serait déraisonnable et irrationnel, car une application littérale de la réglementation dans ce cas équivaudrait à nier le libre exercice du droit à la propriété et constituerait en quelque sorte une expropriation sans indemnité.

Dans le règlement adopté par la municipalité en vertu de l'article 116, le choix et le nombre des conditions à respecter peuvent varier sur l'une ou l'autre des parties du territoire.

Un tel règlement peut également exempter les constructions à des fins agricoles sur des terres en culture de l'une ou l'autre des dispositions énoncées. Néanmoins, il ne peut exempter une résidence située sur ces terres de l'obligation de respecter la Loi sur la qualité de l'environnement et les règlements édictés sous son empire.

Par ailleurs, rappelons qu'une MRC peut, dans le document complémentaire au schéma d'aménagement et de développement, obliger une municipalité à adopter ce règlement pour l'ensemble ou pour une partie de son territoire. Dans le second cas, le document complémentaire peut préciser toute municipalité visée, toute partie visée du territoire de la municipalité, toute condition de délivrance du permis de construction qui est visée parmi les conditions prévues à l'article 116, toute catégorie de constructions à l'égard desquelles la municipalité ne doit pas accorder une exemption permise par le troisième ou le quatrième alinéa de l'article 116.

Le règlement adopté en vertu de l'article 116, sans avoir normalement d'effet sur le lotissement, établit des conditions qui ont une grande influence dans le domaine du lotissement. En effet, toutes les situations établies par cet article ont des effets certains sur l'application du règlement de lotissement, notamment l'exigence du lot distinct et celles qui sont relatives à la présence d'une rue publique ou d'une rue privée conformes aux exigences du règlement de lotissement.

Il est à noter qu'un demandeur de permis de construction qui respecte les conditions prévues par le règlement en vertu de l'article 116 doit également respecter les autres règlements avant d'obtenir son permis.

Consultation publique

Le règlement relatif à certaines conditions d'émission du permis de construction doit faire l'objet d'une consultation publique et il entre en vigueur à la suite de son examen et de son approbation par la MRC. Il est aussi sujet à l'examen de conformité à l'égard du plan d'urbanisme dans une perspective de concordance.

Vers le haut

Références

  • Loi sur l'aménagement et l'urbanisme Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre (chapitre A-19.1), articles 116 et 6.
  • Loi sur la qualité de l'environnement Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre (chapitre Q-2) et Règlement sur l'évacuation des eaux usées des résidences isolées (r. 8).
  • Me André Langlois, Le Règlement de lotissement selon la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, Les colloques de la Faculté de droit, Université de Sherbrooke, 24 février 2000 (2000-2001), 31 R.D.U.S.141, p.182-185.l

Vers le haut